The Listing Edge · Henriksvej 7
Ingen overraskelser til besigtigelsen
Henriksvej 7, 2400 København NV · opført 1919
Du holder inspektørens blok, før køber gør.
En tilstandsrapport er det dokument, enhver sælger frygter. Her er fire af dem — 2010, 2014, 2018 og sælgers egne 2024-oplysninger — læst som én sammenhængende historie og holdt op mod Plans' egen scanning fra 2026. Resultatet er ikke en advarsel, men en oversigt: hvad blev udbedret, hvad er gennemgående, og hvad vil køberens bygningssagkyndige helt sikkert nævne igen.
2010–2026 · 5 rapporter · 45 registrerede forhold
22 fund i 2026-scanningen
5
Gennemgående
stadig til stede
2
Udbedret
lukket ved renovering
7
Hold øje
følges, lav prioritet
6
Scan-bekræftet
genfundet i 2026
Det her er ikke et certificeret huseftersyn.
Dette er ikke et certificeret huseftersyn og kan ikke erstatte en tilstandsrapport. Karaktererne 2010–2018 er bygningssagkyndiges verbatim ord på besigtigelsestidspunktet — ikke forudsigelser om husets nuværende stand.
Huseftersynsskalaen blev i 2020 ændret fra karaktererne K0/K1/K2/K3/UN til farverne Rød/Gul/Grå/Sort. Rapporterne fra 2010, 2014 og 2018 er bygningssagkyndiges verbatim karakterer på den gamle skala. 2024-kolonnen er sælgers egne oplysninger (Domutech sælgeroplysninger) — ikke et gradueret huseftersyn — og 2026 er Plans' egen scanning.
Betingelseskæden
Husets tilstand, rapport for rapport.
Hver bjælke er ét huseftersyn, skaleret efter antal registrerede forhold. Den dramatiske nedgang fra 2010 til 2014 er renoveringen 2011–2012; stigningen igen til 2018 er aldring og de revner, der vender tilbage. 2024 er sælgers egne oplysninger — ikke et gradueret eftersyn.
-
2010
Olmer.ark ApS
Anette Rosenmark og Michael G. Rosendahl Rosenmark
11 K0–K1 12 K2 12 K3 3 UN“Boligen er opført i enkle, tidstypiske konstruktioner og vedligeholdsstanden er mindre god under hensyn til alder. Der må påregnes større forbedringer inden normal vedligeholdelse kan påregnes.”
- Renovering 2011–2012 Tag udskiftet, skorstensforing, hulmur og loft efterisoleret — af køberne, der overtog huset efter 2010-rapporten.
-
2014
OBH Ingeniørservice A/S
Morten & Stine Colding Buse
13 K0–K1 2 K2 3 K3“Ejendommen er udført i gode materialer, der er tidstypiske for opførelsestidspunktet. Ejendommen har gennemgået større renovering 2010. Vedligeholdelsesstanden er meget god.”
-
2018
OBH Ingeniørservice A/S
Marie-Louise Borella Larsen og Mads Bro Spanggaard
21 K0–K1 6 K2 5 K3“Ejendommen er udført i gode materialer. Køkken, bad og gæstetoilet er renoveret. Den håndværksmæssige udførelse er af god kvalitet. Vedligeholdelsesstanden er over middel.”
-
2024
Domutech · sælger
Nuværende ejer
6 sælgeroplyste forhold — ingen karaktererDomutech-sælgeroplysningerne er en tro- og loveerklæring, ikke et gradueret eftersyn. Sælger oplyser bl.a. gamle sætningsrevner, punkterede ruder mod vest og skimmel i loft under karnap.
→ 2026: Plans' room-by-room scanning genfinder — uden adgang til de historiske rapporter — 6 af de gennemgående forhold. Se hvor i matrixen nedenfor.
Bygningsdel for bygningsdel
Hvor hvert forhold falder — og hvad scanningen genfandt.
Værste karakter pr. bygningsdel pr. år. Tomme felter betyder ingen materielle fund — som tag og VVS fra 2014, hvor renoveringen lukkede sagen. Tryk på en bygningsdel for at læse de bygningssagkyndiges verbatim ord og se scanningens fotos.
Viser 8 af 8 bygningsdele
- Kritisk
- Alvorlig
- Middel
- Mindre
- —Ingen materielle fund
2010
Olmer.ark ApS
2014
OBH Ingeniørservice A/S
2018
OBH Ingeniørservice A/S
2024
Sælger oplyser
2026
Plans-scan
Tjekliste
Det her vil inspektøren se.
De levende forhold, sorteret efter alvor — gennemgående poster, ting at holde øje med, og nye fund fra 2026-scanningen. Udbedrede forhold er udeladt (se nedenfor). Priser fra SundhedsAttesten 2018, hvor de findes.
- Kritisk Gennemgående Vinduer og døre
Manglende værn ved havetrappe / terrassedør
Uudbedret gennem tre huseftersyn. Billig at lukke før besigtigelsen.
Huseftersyn 2018 · s. 9 ↗3.500 kr.
kr. 3.500 (materiale + arbejdsløn, SundhedsAttest 2018)
- Kritisk Gennemgående Vådrum
Kælderbadeværelse: opkant, vægfliser og revnede fliser
Vådzonen i kælderen er den mest gennemgående tekniske post. Inspektøren vil måle opkant og banke fliser.
Sælgeroplysninger 2024 · s. 4 ↗7.200 kr.
kr. 3.700 (opkant) + kr. 3.500 (vægbeklædning), SundhedsAttest 2018
- Kritisk Nyt scan-fund Gulve og lofter
Bjælke ikke brandsikret
Nyt fund i 2026-scanningen — ikke registreret i de historiske rapporter. Review during condition triage.
3.000 kr.-12.000 kr.
skøn (scan-regel)
- Alvorlig Gennemgående Ydervægge og facader
Sætningsrevner i gavl, facade og sokkel
Hver rapport vurderer revnerne som ældre, stabile sætningsrevner uden konstruktiv betydning — men de er synlige og vender tilbage. Inspektøren vil se dem igen.
Sælgeroplysninger 2024 · s. 2 ↗3.000 kr.-12.000 kr.
skøn (scan-regel)
- Alvorlig Hold øje Tag, skorsten og spær
Skorstensinddækning og borebiller i spær
Sidst set aktive i 2018, ingen udbedringsdokumentation. Skal verificeres i loftrummet.
Huseftersyn 2018 · s. 8 ↗6.000 kr.-40.000 kr.
skøn (scan-regel)
- Alvorlig Hold øje El-installationer
El: ældre føring og kontakter
UN aldrig formelt lukket; 2024-ejendommeligheden består. Anbefal autoriseret el-tjek.
El-sælgeroplysninger 2024 · s. 1 ↗1.500 kr.-7.500 kr.
skøn (scan-regel)
- Alvorlig Nyt scan-fund VVS og afløb
Afløb på fjernvarme unit ikke ført til afløb
Nyt fund i 2026-scanningen — ikke registreret i de historiske rapporter. Review during condition triage.
6.000 kr.-35.000 kr.
skøn (scan-regel)
- Alvorlig Nyt scan-fund Tag, skorsten og spær
Tagrummets ventilation er mangel fuld
Nyt fund i 2026-scanningen — ikke registreret i de historiske rapporter. Review during condition triage.
6.000 kr.-40.000 kr.
skøn (scan-regel)
- Middel Gennemgående Vinduer og døre
Oprindelige vinduer: trænedbrydning og punkterede ruder
Ældre trævinduer. Hvert eftersyn anbefaler løbende vedligehold/udskiftning.
Sælgeroplysninger 2024 · s. 4 ↗3.000 kr.-12.000 kr.
skøn (scan-regel)
- Middel Gennemgående Vinduer og døre
Revnet rude i kælderdøren
Lille, billig, men registreret to gange. En åbenlys ‘ryd op før besigtigelsen’-post.
Huseftersyn 2018 · s. 9 ↗1.000 kr.
kr. 1.000 (materiale + arbejdsløn, SundhedsAttest 2018)
- Middel Hold øje Fundament og kælder
Bjælkeender i kælderen
Behandlet (injiceret), nedgraderet fra K2 til K1. Lav prioritet, men noteret.
Huseftersyn 2014 · s. 9 ↗ - Middel Nyt scan-fund VVS og afløb
Tegn på rust ved vandledning
Nyt fund i 2026-scanningen — ikke registreret i de historiske rapporter. Review during condition triage.
2.500 kr.-12.000 kr.
skøn (scan-regel)
- Middel Nyt scan-fund Gulve og lofter
Væg til væg gulvtæppe i kælder
Nyt fund i 2026-scanningen — ikke registreret i de historiske rapporter. Review during condition triage.
8.000 kr.-50.000 kr.
skøn (scan-regel)
- Mindre Hold øje Gulve og lofter
Fugt i loft under karnap
Tilbagevendende men aktivt håndteret af sælger. Inspektøren vil kigge efter fugtmærker i karnaploftet.
Sælgeroplysninger 2024 · s. 4 ↗ - Mindre Hold øje Fundament og kælder
Fugtopstigning i kældervægge
Aldersbetinget grundfugt, mindre omfang. Forventelig i et hus fra 1919.
Huseftersyn 2018 · s. 9 ↗ - Mindre Hold øje VVS og afløb
Kloak og perlesten
Aflejringer fjernet for nylig. Ventil mod opstigende kloakvand isat tilbage i 1985.
Sælgeroplysninger 2024 · s. 5 ↗ - Mindre Hold øje Fundament og kælder
Terrænfald mod bygningen
Ingen konstaterede skader, men gentaget over to rapporter. Hold øje med sokkelfugt.
Huseftersyn 2010 · s. 9 ↗
Ikke set af inspektøren
Ændret siden seneste rapport.
Tilstands-, el- og energirapporten bygger alle på sælgeroplysninger fra 06-10-2024. BBR har siden registreret 2 forhold, der ligger efter den dato — som ingen af rapporterne kan have dækket.
- 14-04-2025
Byggesag rejst i BBR efter seneste rapport
BR - Tilladelsessag med ibrugtagningstilladelse (sag S2025-2875), tilladelse dateret 14-04-2025 — efter både tilstands-, el- og energirapporten fra oktober 2024. Byggestart registreret 01-04-2026. Ingen rapport på filen dækker dette arbejde.
Kilde: BBR byggesager (construction_cases)
- 31-01-2025
Matrikulær sammenlægning (BFE) efter seneste rapport
Geodatastyrelsen sammenlagde BFE 6005018 + 6023018 den 31-01-2025 (sag S2024-578805 / D2025-58499). Ejendommens afgrænsning ændrede sig efter rapporterne fra oktober 2024.
Kilde: Geodatastyrelsen matrikel-dokument 2025
Kilder
2-
BBR (byggesager) -
Henriksvej dokumentarkiv
Allerede udbedret
Det værste fra 2010 er lukket.
2010-rapporten fandt et åbent tag og utætte VVS-installationer. Køberne udbedrede det i 2011–2012, og hvert eftersyn siden har bekræftet det. Bevisbyrden er vendt om: ikke “stol på os”, men “se kæden”.
- Udbedret 2012 Tag, skorsten og spær
Tag, skotrender, spær og ventilation
2010-rapporten fandt et åbent tag: manglende tegl ved gavl, utætte skotrender, kraftig rådnedbrydning og insektangreb i spær og manglende tagrumsventilation — fire K3 og to UN. Køberne fra 2010 udskiftede tagbelægningen og renoverede i 2011–2012. Fra 2014-rapporten og frem står tagkonstruktionen til ‘Ingen bemærkninger’.
Tagbelægningen er udskiftet, der er udført skorstensforing (Isokærn), og loftet er efterisoleret — nyrenoveret af tidligere ejer i 2011–2012. 2014-rapporten bekræfter ‘Ingen bemærkninger’ på tagkonstruktionen og noterer at ‘Dele af taget er udskiftet og omlagt grundet dårlig ventilering’.
- Udbedret 2012 VVS og afløb
Fjernvarmeunit og faldstamme
2010-rapporten fandt utæt/tæret rørstykke i fjernvarmeunit, en sikkerhedsventil uden afledning til gulvafløb og tæring i den ældre faldstamme under køkkenvasken. VVS-installationerne blev udbedret ved renoveringen, og både 2014- og 2018-rapporten står til ‘Ingen bemærkninger’.
VVS-installationerne udbedret ved renoveringen 2011–2012; ‘Ingen bemærkninger’ i både 2014- og 2018-rapporten.
Kilder
Betingelseskæde
8- Tilstandsrapport 2010 (H-10-00883-0018)
- Tilstandsrapport 2014 (H-14-01810-0072)
- Tilstandsrapport 2018 (H-18-02782-0056)
- Domutech tilstandsrapport — sælgeroplysninger 2024
- Domutech elinstallationsrapport — sælgeroplysninger 2024
- home SundhedsAttest 2018 (renoveringsbevis + udbedringspriser)
- Plans RBR-scanning — inspektørnoter (2026)
-
Plans betingelseskæde (kurateret fra de 5 rapporter)